13 de febrero de 2013

ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA


ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA


SEÑORA JUEZ:



……………….., por derecho propio y bajo patrocinio del doctor Julio César RODRÍGUEZ, MP Nº ……………. del CPAF, constituyendo los domicilios procesal y real en Avenida ……………………….., ambos de esta capital, a V.S. saludo muy respetuosamente y como mejor proceda conforme al derecho que me asiste DIGO:

OBJETO

Que vengo por el presente escrito a ejercitar la acción de cumplimiento de contrato de compraventa exigiendo la entrega de la cosa, facultad conferida por los artículos 1409 y 1412 del Código Civil, contra …………………………., domiciliada en la calle ………………. Nº ……………………. del Barrio Obrero de esta ciudad, fundado en las siguientes consideraciones de hecho y de derecho que paso a exponer:

HECHOS

Que ………………………, con Libreta Cívica Nº ……………………., me vendió por CONTRATO DE CESION DE BOLETO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES, en la fecha 31 de marzo de 2.009, con firmas certificadas por el Escribano …………………….., una parcela de terreno situado en la calle ………………….. Nº ……………………., del barrio obrero y que comprende 10 metros de frente sobre calle salta y 20 metros de fondo sobre Policía de Territorios Nacionales, individualizada en la LIBRETA DE PAGOS y en el BOLETO DE COMPRAVENTA celebrado el 10 de agosto de 1983, entre Don …………………. (vendedor) y ……………….. (comprador) como MANZANA ……….. (Hoy Manzana 000) – LOTE 000 – LOTE RURAL 00000 de la colonia Formosa, adjunto plano del proyecto de mensura del lote que obra en la Municipalidad, sección catastro, donde se individualiza la parcela.

A la vendedora le correspondía el inmueble citado anteriormente por haberlas adquirido del señor …………………, titular de la Cédula de Identidad Nº ………………. de la policía de Formosa, según consta en el endoso de boleto de compraventa y en la libreta de pagos, suscripto en fecha 24 de noviembre de 1992, quién a su vez lo adquirió de el señor …………………….., titular de la Cédula de Identidad Nº ……………… de la Policía Federal, según consta en boleto de compraventa suscripto en fecha 10 de agosto de 1983 y en su respectiva libreta de pagos.

Según se acredita con una copia de plano de mensura – Loteo Nº ………. expedido por la Municipalidad de Formosa, sección catastro, figuran como propietarios: SUC. DE ……………Y …………….., inscriptos en el Registro de la propiedad, la sucesión de …………….., en la fecha 27/03/67, bajo el Tomo 82 – Folio 90 – Finca …………. y la sucesión de ………………, en fecha 6/05/68, bajo el Tomo 86 – Folio 129 – Finca Nº ………… que adjunto, consta que el proyecto de mensura del loteo, tramitado bajo el Expte letra S Nº ………… fue aprobado en la Municipalidad de Formosa, por la Secretaria de Obras y Servicios Públicos (Estudios de Mensuras), en el año 1976, pero las mensuras NO FIGURAN en el plano oficial porque el proyecto una vez aprobado por la municipalidad paso a Catastro Provincia desde el año 1976, y no fue aprobado, razón por la cual toda la manzana Nº ……….. (HOY Nº 00 SEGÚN NUEVA NOMENCLATURA) del lote rural 42 (Barrio Obrero) figura como un solo predio sin mensurar y que el vendedor originalmente cedido, el señor ……………… no mensuro la parcela, objeto del boleto de compraventa, y que dicha incertidumbre catastral subsiste en la actualidad, y el o los titulares registrales han desaparecido, de tal manera que no puedo ejercer una acción de escrituración sobre un predio que no existe catastralmente, y tampoco subdividir el predio porque no cuento con el titulo que habilite tales diligencias y que en definitiva la única manera de regularizar la situación dominial de esa parcela será a través la prescripción adquisitiva del dominio, al haber transcurrido desde 1983 a la fecha más de 20 años, señalándose como punto de partida el boleto de compraventa suscripto en la fecha 10 de agosto de 1983.

Que la individualización del inmueble, por el nombre de la calle y su altura, surge de un comprobante de AGUAS DE FORMOSA S.A., donde consta el servicio a nombre de la demandada en estos autos, Sra. ………………………., y del anterior cedente – usuario, Sr. …………….., en la calle ……………. Nº ………...

Que la cesión de boleto de compraventa que suscribí con la señora …………., fue acordado por el precio de $ 30.000, el cual fue abonado en su totalidad, en dinero en efectivo, a su entera satisfacción, y el respectivo contrato de cesión sirvió de suficiente recibo y carta de pago en forma según la CLAUSULA SEXTA.

Que en la CLAUSULA SEPTIMA del respectivo contrato, ……………, asumió el compromiso de entregarme la posesión del inmueble libre de cosas y/o personas en la fecha 01 de abril de 2009, y al cumplirse la fecha me presente ante la vendedora en su domicilio, para adquirir la posesión, y ella me solicito un plazo de gracia de un par de días, al cual accedí en forma verbal, el cual se fue prolongado en forma indefinida, pero al constituirme por última vez, en la fecha 14 de abril del corriente año en curso, me recibió un individuo del sexo femenino que dijo ser la hija de la señora …………………, conjuntamente con la susodicha, y me manifestaron que no me harían la entrega del inmueble y que ahora pretendían vender el inmueble (“que ya compre”) pero por la suma de $ 45.000 (pesos cuarenta y cinco mil).

Antes estos acontecimiento decidí realizar una exposición policial en la Comisaría Seccional 2º, individualizada como ……………………S/EXPOSICION Nº 402/09-S.2da y también la interpele por medio de carta documento CD…………. expedido por Correo Argentino en la fecha 21 de abril de 2009, para que haga la entrega inmediatamente de la posesión del inmueble en un plazo de 48 horas bajo apercibimiento de iniciar acciones legales, la cual fue recibida conforme por ………………., en el mismo día en que fue expedido, según comprobante de recibo expedido por correo argentino, no obteniendo ninguna respuesta o descargo de su parte a la presente fecha.

También informo que la vendedora pretende vender nuevamente el inmueble, acreditado con la información sumaria de testigos que adjunto a la presente nota, y por ende, previo examen de V.S. solicito tenga a bien decretar la anotación de litis en el Registro de la Propiedad.

DERECHO
El artículo 1412 del Código Civil confiere al comprador el derecho de exigir la entrega de la cosa libre de toda posesión. En base a esta disposición legal nuestra jurisprudencia ha tenido oportunidad de resolver que la expresión "libre de ocupantes" abarca en su generalidad a todo el que se encuentra en la cosa, como poseedor, tenedor o depositario (fallo de la SCJ de Mendoza, sala Ia, 23-10-61, MZA 22.891, LexisNexis N° 16/1995) De allí que no es dudoso que el comprador pueda desalojar, por vía de la acción de cumplimiento, al propio vendedor que continúa ocupando la cosa vendida en violación del contrato (arts. 2352, 2461 y 2462 del Código Civil); Expediente “PALMIERI DE BENEGAS ALBA LID C/ ANDRES GONZALEZ S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” - CASACION (Nº Fallo 61199275) (Ubicacion S079-174) (Nº Expediente 22891) (Tribunal: SCJ Mendoza – 1º Circunscripción Judicial)

El artículo 1412 del Cód. Civ. se aplica tanto a los contratos de compraventa de inmuebles celebrados en escritura pública, como a las promesas de venta concertadas en instrumentos privados (CCiv.1ª, 25/2/46, JA 1946-I-517, f. 5622; CCiv.2ª. 7/10/46, JA 1946-IV-127, f. 6599; CCiv.B, 13/8/68, LL 134-764, f. 62.769; CCiv.C, 15/6/51, JA 1952-I-534, f. 13.711. CRos., 1/8/41, LL 23-940, f. 12.144; CRío IV, 27/9/61, JA 1963-I-557, f. 6451; CJSalta, 9/11/67, JA 1968-IV-518, f. 1022; CSgo.delE., 27/5/63, LL 111-312, f. 50.658)

En la inteligencia del artículo 1409 del Código Civil, y por aplicación de la regla de la buena fe que consagra el primer párrafo del artículo 1198 del mismo cuerpo legal (texto según ley 17.711), la obligación del vendedor de entregar la cosa comprende el cumplimiento de todas las formalidades que fueran necesarias para que el comprador pueda gozar de ella en los términos en que se hubiere pactado ( CNCiv., sala D, 15-9-76, L.L. 96-667; sala A, 21-6-94, LexisNexis N° 10/7146.). Asimismo se decidió que prometida la venta de una parte de un inmueble, el enajenante debe encontrarse en condición de suministrar al adquirente no sólo la posesión de la cosa vendida, mediante la correspondiente tradición, sino que debe posibilitar además la creación del título que sirva de antecedente a la tradición y su inscripción (arts. 574, 577, 1409, 2505, 2601, 2602 y concs., Cód. Civ.; arts. 2º y 22, ley 17.801) SCBA, 11-2-96, LexisNexis N° 14/59171.


ANOTACIÓN DE LITIS
La verosimilitud del derecho invocado se encuentra prima facie acreditado en virtud de las pruebas documentales aportadas, como ser la cesión de boleto de compraventa, libreta de pagos, y el boleto de compraventa todos debidamente certificados en el libro de intervenciones extraprotocolares, y por el requerimiento extrajudicial formalizado por Carta documento Nº CD……………...

Mi derecho puede verse frustrado de no tomarse esta medida, ya que la demandada pretende enajenar nuevamente el inmueble para así impedir los efectos, que se intenta valer por esta vía. Adjunto la información sumaria de dos testigos, cuyos dichos podrán ratificar las circunstancias fácticas que motivan la presente demanda.

El peligro resulta palmario, y por tanto, resulta urgente tanto dictar como trabar efectivamente la anotación de litis.

PRUEBA ANTICIPADA
Debido a la existencia de la posibilidad de que sean cedidos los derechos sobre el inmueble y mediante un contrato de cesión de derechos posesorios y pueda llegarse a la imposibilidad de cumplimiento de la futura sentencia, solicito se practique el reconocimiento judicial para hacer constar el estado, calidad o condición del inmueble sito sobre la calle Policía de …………… Nº …………del barrio Obrero y la individualización de las personas y se determine en que calidad la detentan, y a los efectos de no perjudicar a terceros y para que les sea oponible la resolución judicial solicito, la publicación de edictos en el boletín oficial y un diario local de gran circulación.


PRUEBAS
I.- DOCUMENTAL:

I.1) Contrato de cesión de boleto de compraventa de inmuebles, suscripto entre el actor y la demanda en la fecha 31 de marzo de 2009, con firmas certificadas e inscriptas en el Acta Nº 4084 – Folio Nº 133884 del libro Nº 21 de Requerimientos extraprotocolares, en el Registro Notarial Nº ………..de Formosa, a cargo del escribano …………...
I.2) Boleto de compraventa suscripto entre ……….. y ………….., el 10 de agosto de 1983, con anexo de certificación de firmas por ante el escribano …………., titular en esa época del Registro Notarial Nº ……….de Formosa, bajo Acta Nº 477 – Folio Nº 04572 del libro de intervenciones extraprotocolares, donde consta además la cesión del boleto formalizada por endoso a favor de ……….. (demandada), con firmas certificadas por ante el escribano…………. ex titular del Registro Notarial Nº ………..de Formosa, bajo Acta Nº 1 – Folio Nº 0057615 del libro Nº 19 de intervenciones extraprotocolares.
I.3) Libreta de pagos formalizado entre …………. y …………….., de acuerdo al boleto compraventa firmado el 10 de agosto de 1983, donde consta la cesión formalizada por endoso en la ultima hoja, por endoso a favor de …………… (demandada), con la intervención de los escribanos citados anteriormente.
I.4) Carta Documento Nº CD…………., expedido por Correo Argentino en la fecha 21 de abril de 2009.
I.5) Comprobante de Recibí conforme Carta Documento Nº CD8…………., en fecha 21 de abril de 2009.
I.6) Exposición policial radicado en Comisaría – Seccional 2º; caratulado “…………. S/EXPOSICION” Nº ……/09-S.2da
1.7) Información sumaria Nº ………../09, realizado en la fecha 8/05/2009, Justicia de Paz, Delegación Vecinal Nº ………..
1.8) Factura Nº 0001-…………., Cliente Nº 1………………………, correspondiente al periodo 09-2008, de AGUAS DE FORMOSA S.A., a nombre de la demandada, …………… y del anterior cedente - usuario, …………..
1.9) Copia de Plano de Mensura tramitado en la Municipalidad de Formosa, bajo el Expte Letra S - Nº ……………. – Año 1976, en 2 (dos) fojas tamaño oficio donde consta en la Foja Nº 1: el Nº de Expte, propietarios, inscripción registral del Lote Rural Nº 42 (barrio Obrero); en la Foja Nº 2: Ubicación del lote o parcela Nº …………………dentro de la Manzana Nº…………. (Hoy manzana ………… según nueva nomenclatura), sobre la calle………………….

II.- INFORMATIVA:

II.1) Para el caso que la demandada desconozca la autenticidad del telegrama agregado, se solicita se libre oficio al Correo Argentino S.A. – sucursal Formosa - a fin de que informe: 1º) si el telegrama mencionado fue remitido; 2º) en su caso, por quién, en qué fecha.
II.2) Para el caso que la demandada desconozca su firma estampada en el contrato de cesión de boleto de compraventa formalizado el 31 de marzo de 2009, se solicita se libre oficio al Escribano ……………..ntini, Titular del Registro Notarial Nº 21 de Formosa, a fin de que informe: 1) Que tipo de contrato fue certificado bajo el Acta Nº 4084 – Folio Nº 133884 del libro Nº 21 de Requerimientos extraprotocolares. 2) En su caso, por quiénes, en qué fecha.
II.3) Para el caso que la demandada desconozca la autenticidad de la factura de Aguas de Formosa S.A. se solicita se libre oficio a Aguas de Formosa S.A. a fin de que informe: 1) La Factura Nº 0001-…………., Cliente Nº …………, correspondiente al periodo 09-2008, de AGUAS DE FORMOSA S.A fue validamente emitida. 2) En su caso, quién o quiénes figuran como responsables y/o usuaria. 3) Ubicación por calle y altura del inmueble afectado con dicho servicio.

PETITORIO
Por todo lo expuesto solicito:
1) Se me tenga por presentado, parte y constituido el domicilio legal indicado y presente el patrocinio jurídico designado.
2) Se agregue la prueba documental adjunta reservándose los originales en la Caja fuerte del Juzgado a cuyo fin acompaño copias.
3) Se tenga por ofrecida la prueba y se provea la misma.
4) Se corra traslado de la presente demanda a la accionada, por el término y bajo los apercibimientos de ley.
5) Decretar la anotación de la litis en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.
6) Librar mandamiento de constatación para reconocer el predio y de las personas que la detentan y en que calidad, y la publicación de edictos para dar publicidad de la litis, y sea oponible la resolución a terceros.
7) Oportunamente se haga lugar a la acción incoada, ordenándose se me adjudique la posesión del mencionado bien y se apliquen las costas a la demandada.

Proveer V. S. de conformidad.
Será justicia.

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